이거 보고 공부하세요.
내가 좋아하는 김경민 교수님.. 서울대 가면 연구실 한번 가보고 싶네요.. , 쫓겨날지도 몰라요…
핵심은 썸네일에 있습니다.
금리 4%대 고려…2018년 초 집값이면 집 사는 게 좋다
감소는 2024년 초에서 중반에 멈출 것입니다.
그리고 2025년까지 정체될 것으로 보입니다.
공급 병목 현상은 2026년과 2027년에 악화될 것입니다.
(현재 PF대출 위기로 창업을 시도하는 건설회사나 부동산 개발업자가 없기 때문에)
나는 인구 감소가 부동산 가격을 일본과 같은 장기 불황으로 몰고 갈 것이라는 데 동의하지 않습니다.
지면) 주택임대수익률은 국채수익률보다 높아야 한다.
국채는 위험이 없는 투자입니다.
국채 금리가 3%로 편안하게 고정된다면… 물론 요즘 거의 4%까지 올랐지만…
국채 이자보다 월 임대수익률이 높아야 하므로 4% 내외가 되어야 합니다.
하지만 현재 월 임대수익률이 현저히 낮습니다(약 2%..) 당연히. 집값이 너무 비싸다
월세수익률은 (월세/가구의 연간 합산)이지만 미터기인 월세는 2~4년마다 갱신되기 때문에 큰 변화가 없는 것을 감안하면
분모인 집값을 낮춰야 한다.
수익률이 2%에서 4%가 되려면 백분율로 보면 큰 차이는 없어 보이지만 두 배로 해야 합니다.
분모인 집값을 반으로 줄여야 한다.
그러나 전 세계적으로 월세도 오르고 있으니 집값은 반토막이 아니라 30~40% 정도는 내려야 한다는 결론이다.
지면) 2023년, 2024년, 2025년 강남 일대에는 압흔이 너무 많다.
그래서 전세 가격이 내려갈 것입니다.
격차가 벌어질수록 투자자들은 진입하기 어려워진다.
최종 수요자만 와야 한다는 얘기다.
부동산 시장 참여자가 급격하게 줄어든다는 뜻이다.
따라서 2025년까지 정체될 것으로 보입니다.
개포자이레지던스 3000세대, 반포원베일리 3000세대, 개포DH원년아이파크 6000세대, 2025년 둔촌주공까지.
지면) 일본에서는 거품이 엄청났습니다.
일본의 임금은 거의 오르지 않았다.
가격도 오르지 않았습니다.
반면 한국은 거품이 일본만큼 강하지 않고 임금도 꾸준히 오르고 물가도 오르고 있다.
또한 전체 인구는 줄었지만 서울의 인구는 1000만명 안팎으로 거의 변화가 없다.
장기적으로 서울 집값은 상승세다.
하지만 그 안에는 싸이클이 있고, 싸이클 초기에 잡으면 싸이클이 길어서 몇년 이상은 매우 힘들 수 있습니다.
그래서 공부를 해야 합니다.