오늘 써볼 내용은 일반임대사업자분들(요즘은 업무용 오피스텔에서 많이 취득)이 부가가치세 환급을 받는 내용, 주택임대사업자 vs 일반임대사업자와의 부가가치세 세금 환급에 대해 다뤄보려고 한다.
일반적으로 오피스텔 신규분양을 받을 때 1)일반임대사업자 2)주택임대사업자로 고민하게 되거나 이미 지어진 오피스텔 투자시 1)업무용취득(일반임대사업자) 2)주거용취득을 고민하게 될 것이다.
요즘은 주택임대사업자 제도가 그리 좋은 선택지가 아닌 것이 최근 주택 수가 포함되기 때문이다.
(그러나 정권교체 후 주임자 제도가 부활할 가능성도 있음) 이에 주택수 합산 배제를 위해 일반임대사업자를 내는 방법을 선택하기도 하지만 일반임대사업자의 경우 임차인을 찾기 어렵다는 단점이 있다.
밑에서 더 자세히 풀어볼게. 일반임대사업자 VS 주택임대사업자
아래 표에서 알 수 있듯이 일반임대사업자와 주택임대사업자는 각각 차이와 장단점이 명확한 편이며 부가가치세를 환급받을 경우 일반임대사업자를 등록할 때만 가능하다.
주택임대사업자 합산배제요건
1.지자체 및 세무서에 주택임대사업자등록 2.기준시가 수도권 6억이하, 지방 3억이하(임대개시일 기준) 3.임대의무기간 및 임대료 5% 증액 제한 준수 -2018.3.31 이전 등록 : 단기임대, 장기임대 ->5년이상 -2018.4.1-2020.8.17 등록 : 장기임대주택 ->8년이상 -2018.8.18 이후 등록 : 장기임대주택 ->10년이상 *주택임대사업자의 경우 2020.8.18 이후 신규취득하는 사업자에 대해서는 무조건 10년 등록하고 단기임대사업자는 4년 등록한다.
(기존 8년이 10년으로 연장) 오피스텔 용도(업무용 vs 주거용)에 따른 세금
오피스텔 용도에 따른 세금은 아래 표와 같다.
주거용, 업무용에 따라 취득, 보유 및 양도 시 세법이 다르게 적용된다.
1.일반임대사업자
1.비주거용부동산을 임대하는 사업자로서 부가가치세 과세대상*임대료에 대하여 매출부가세 10%가 발생, 건물매입, 인테리어 등에 지출된 비용이 있는 경우에는 매입부가세 10%에 대하여 매입세액공제가 가능 2.임대대상: 상가, 오피스, 지식산업센터 등 상업용, 업무용부동산 2.주택임대사업자
주거용 임대 부동산, 세입자 전입이 가능해 전·월세용으로 비교적 세입자 찾기가 용이하다.
일반임대사업자는 주택용도(전입신고 불가)를 사용해서는 안 된다.
사무실이 아닌 용도로 사용하다 적발되면 환급받은 부가가치세를 토해낸다.
주거용 임대 부동산, 세입자 전입이 가능해 전·월세용으로 비교적 세입자 찾기가 용이하다.
일반임대사업자는 주택용도(전입신고 불가)를 사용해서는 안 된다.
사무실이 아닌 용도로 사용하다 적발되면 환급받은 부가가치세를 토해낸다.
즉 부가가치세 과세대상은 위 업무용으로 세금을 주는 일반임대사업자만 해당한다는 것이다.
* 업무용 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 일반 임대사업자라면 필요경비/불필요경비를 나누어 기록할 것.
1. 필요경비 목록
1) 대출이자비용: 부동산 취득시 은행으로부터 받은 대출에 대한 이자2) 재산세, 종합부동산세3) 부동산 취득에 대한 비용: 부동산복비, 세무신고비용4) 건물관리비용: 통신비, 관리비, 유지보수비, 수선비, 임대관리를 위한 인건비*개인의 식대, 사적인 경비 등은 필요경비 처리대상이 아니다.
부가가치세 신고 기한은?
일반 임대사업자는 개인사업자로 부가가치세 확정신고는 6개월 단위로 한다.
예정신고기간(4월, 10월) 또는 확정신고기간(1월, 7월)에 맞춰 다음달 25일까지로 해야 한다.
신고기간 내 조기환급을 신고할 경우에는 15일 이내에 부가가치세를 환급받을 수 있지만 정기신고기간을 놓치면 일반환급으로 30일 이내에 환급받게 된다.
1) 일반과세자 : 매출액 10% 매출세액에서 매입액의 10%인 매입세액을 공제한 만큼 부가세를 부담하게 된다.
따라서 매입세액 > 매출세액의 경우 부가가치세 환급대상이 아닌 2) 간이과세자 : * 부가가치세를 포함한 공급대가의 합계가 4800만원 미만이면 부가가치세 납부의무가 면제된다.
납부하는 부가가치세에서 부동산임대업 업종별 부가가치율인 40%만큼 부가가치세를 납부해야 한다.
이에 일반 과세자와 비교하면 부가가치세 부담이 줄어들지만 매출세액보다 공제세액이 더 커도 환급이 불가능하다.
오늘은 이렇게 일반 임대사업자, 주택 임대사업자의 차이, 그리고 주거용 vs 업무용 오피스텔의 세금 차이 및 부가가치세 신고에 대해 이야기했다.
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